Economía

Asambleas extraordinarias y responsabilidad por daños

Asambleas extraordinarias y responsabilidad por daños

Citación a asamblea extraordinaria

Consulta una propietaria: "Quisiera saber si en calidad de propietaria de un inmueble que es parte de una copropiedad, puedo citar al resto de propietarios a una asamblea extraordinaria, toda vez que hay un sinnúmero de inconvenientes en el edificio, sin tener intervención alguna por parte de la administración, ni tampoco de los miembros del consejo."

Respuesta

Según lo dispuesto por la Ley 675 de 2001, la asamblea extraordinaria puede ser
convocada por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal, un número plural de propietarios de bienes privados, que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Debido a que esta reunión solo se puede realizar por necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto, es una alternativa para tomar decisiones apremiantes, frente a las actuales circunstancias.

Ello, sin perjuicio de la reunión ordinaria que de todas maneras se deberá convocar por parte del administrador y de la responsabilidad que puede tener por su omisión y los perjuicios que cause con este hecho a la persona jurídica de la propiedad horizontal, a los propietarios o a terceros.

Es necesario tener en cuenta que si el motivo para no convocar es la imposibilidad o dificultad de realizar una asamblea presencial, como sucede en la mayoría de los casos, el administrador debe convocar a la asamblea de manera no presencial o mixta.

Al respecto los lectores podrán consultar el respectivo reglamento de propiedad horizontal, la Ley 675 de 2001 y el Decreto 176 de 2021 y desde luego tener en cuenta las normas que prohíben realizar reuniones que impliquen aglomeraciones, así como observar los protocolos y medidas de bioseguridad.

Cuando los daños son ocasionados por la administración

El propietario de un pent-house manifiesta que reside hace 15 años en un conjunto residencial en Bogotá. Agrega: “Desde hace dos años, le he informado a la administración sobre el deterioro del techo de mi apartamento por filtraciones de agua. La situación empeoró sustancialmente en noviembre de 2020 y definitivamente llegó al culmen.

"A mediados de diciembre cuando el apartamento se inundó debido a la cantidad de agua que se filtraba por el efecto de las lluvias, nuevamente se informó al administrador quien contestó que ya estaban arreglando la cubierta y que habían quitado la capa protectora, pero que infortunadamente la lluvia se había incrementado y habría de esperarse la temporada seca para terminar la impermeabilización.

"Los daños fueron severos: pisos de madera levantados, techo averiado, muebles mojados, y la imposibilidad de habitar en mi casa. Hasta aquí el contexto. Ahora la pregunta.
"1. ¿La póliza de daños en áreas comunes, sirve para este tipo de situaciones?
"2. Cómo debo hacer el reclamo formal ante la administración?
"3. ¿Debo hacer una reclamación por las vías legales? Es muy complicado vivir en un área que se moja. Hay un tema sanitario por crecimiento de hongos. ¿Será mejor irme a vivir a un hotel y pasar las cuentas a la administración?"

Otro propietario plantea un caso similar. Mientras varios residentes de un edificio se encontraban fuera durante un tiempo, la administración realizó unos cambios de tubería y otras obras que causaron la inundación de los apartamentos. Hasta ahora la administración ha hecho caso omiso de esta situación y el lector pregunta cómo deben proceder frente a esta omisión, para lograr que la copropiedad o el administrador respondan por estos daños.

Respuesta

Ante la ocurrencia de estos hechos donde se demostró que los daños ocurridos se deben a diferentes causas atribuibles a la administración, los afectados pueden presentar un derecho de petición ante el administrador y el consejo de administración para solicitar que se tomen las medidas pertinentes no solo para realizar las reparaciones de los bienes comunes sino para determinar los perjuicios en los bienes privados de los cuales deberá responder en algunos casos la copropiedad y en otros el administrador.

De acuerdo con lo previsto por la Ley 675 de 2001, “los administradores responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios y a terceros”.

También establece que se presume la culpa leve de estos, por incumplimiento o extralimitación de funciones. Los citados órganos de administración deben proceder de inmediato a solucionar estas situaciones derivadas a veces de causas imprevistas y otras a la negligencia de alguna persona, de la misma administración y hasta de los propietarios si por ejemplo, no han reservado y entregado los recursos correspondientes y deben activar los mecanismos de solución de conflictos, revisar y hacer efectivas las pólizas de seguros del inmueble para conocer su cobertura, así como las que se debieron exigir a cada contratista y al administrador.

En cuanto a la posibilidad de que el propietario se instale en un hotel mientras se realizan las obras, esto se ha dado en muchos casos, pero como resultado de un acuerdo directo o una conciliación con la copropiedad o una orden de un juez; no de manera unilateral por un propietario.

De todas formas, los propietarios y residentes citados pueden acudir a las autoridades policivas para que se ordene la ejecución de las obras y cese la perturbación en el uso y goce de los bienes comunes y privados y ante la jurisdicción civil para solucionar la controversia, determinar la responsabilidad y el pago de los perjuicios si es el caso.

En la práctica, es más conveniente y rápido agotar el citado proceso interno consagrado por los reglamentos y la ley. Igualmente, en casos puntuales será necesario analizar la posibilidad de interponer una acción de tutela.

Para realizar las obras se deben consultar y observar los protocolos de bioseguridad adoptados por el Ministerio de Salud y Protección Social y las medidas tomadas por el Gobierno Nacional y las autoridades distritales y Municipales para hacer frente a esta pandemia.

NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa

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Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde en de los sábados a interrogantes que los lectores envían a través del siguiente correo electrónico:
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