Economía

¿Quién debe reparar las filtraciones de las terrazas en edificios?

¿Quién debe reparar las filtraciones de las terrazas en edificios?

El propietario de un apartamento solicita información “sobre las normas que regulan el mantenimiento y reparación de daños en terrazas comunes de uso privativo, en edificio de propiedad horizontal. Específicamente, si se presentan filtraciones de agua hacia el piso de abajo, en fachada y/o cielo raso, ¿a quien corresponde la reparación? ¿Al propietario del apto que tiene la terraza, o a todos los propietarios, o depende de las causas de la filtración (agua lluvia, agua potable, agua residual; daño en el piso de la terraza, daño en alguna tubería, daño en la impermeabilización, daño en la placa de concreto, deterioro por antigüedad)?”.(Le puede interesar: 'Costos de energía podrían aumentar por atrasos en proyectos')

Respuesta: A partir de la Ley 675 de 2001, que dio piso legal a los bienes comunes de uso exclusivo que antes existían en la práctica, se determinó cuáles podían tener esta condición.

El artículo 22 de esta Ley de propiedad horizontal cita como ejemplo las terrazas y cubiertas, patios interiores y retiros, los cuales pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios que por su localización puedan disfrutarlos.

No obstante, la regulación que hizo la norma en cuanto a los derechos y obligaciones de los usuarios de las terrazas principalmente, ha dado lugar a interpretaciones distintas por parte de algunos propietarios de los edificios con cualquier uso, que de manera injusta y generando un desequilibrio en las cargas, intentan imponerlas a los usuarios de estas zonas.

Considero que la norma es precisa al prever las obligaciones y prohibiciones respecto a estas áreas y refiriéndome al caso planteado en la consulta, al disponer que los titulares de este derecho de uso sobre una terraza, deben hacerse cargo de ciertas reparaciones.

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Lo primero que se debe tener en cuenta, es la diferencia que existe entre el concepto de mantenimiento y conservación y el de reparación. Las obras referentes a la impermeabilización, desagües, ductos, canales y obras sustanciales que se relacionan con la valorización del edificio son de Mantenimiento y Conservación y por tanto estos gastos son de todos los propietarios; por ello en el presupuesto anual, una de las previsiones obligatorias es la que se refiere a los gastos de mantenimiento de las terrazas así sean privadas o comunes ya que las cubiertas (que forman parte de estas) son bienes comunes esenciales.

En muchos casos se ha tenido que acudir a cuotas extraordinarias para cubrir estos gastos y para pagar por daños y perjuicios a los afectados, como es el caso de apartamentos de pisos inferiores. De lo que realmente tiene obligación el usuario de la terraza, es de su aseo, obras de ornato y de las reparaciones a las que hace referencia la Ley sobre la zona que realmente usa.

Los afectados pueden acudir a los mecanismos de solución de conflictos previstos en los reglamentos y en la Ley y si es necesario instaurar las acciones policivas y judiciales del caso.

NORA PABÓN GÓMEZ
Especial para
Abogada, asesora externa

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