Economía

Ley 675 traza pautas para los pagos en edificios mixtos

Ley 675 traza pautas para los pagos en edificios mixtos

Los dueños de dos locales ubicados en un edificio de uso mixto, compuesto, además, por oficinas, manifiestan que a pesar de que fue constituido en el régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 del 2001, los coeficientes se calcularon por área y en el reglamento no se hizo la diferencia entre los bienes privados que se utilizan como oficinas y los que pertenecen a los locales. Por tal motivo, los propietarios de estos últimos han asumido los gastos relacionados con los ascensores y el aseo de las oficinas que no usan. Los consultantes preguntan qué deben hacer.

Respuesta. Los propietarios de los locales comerciales deben solicitar al consejo de administración y al administrador, que se revise tanto el reglamento de propiedad horizontal como el presupuesto y, si el caso lo amerita, proponer que se reformen los respectivos coeficientes.

Precisamente, uno de los casos que prevé de manera expresa la Ley 675 del 2001 para modificarlos es que no se hayan tenido en cuenta los parámetros legales a la hora de fijarlos.

En este punto, vale recordar que los criterios para determinarlos en edificios diferentes a vivienda se deben hacer de manera ponderada, es decir, con base en un valor inicial que represente un cálculo entre el área privada y la destinación y las características de las unidades privadas. Para ser más exactos, es importante mirar los reglamentos, donde estos criterios deben establecerse de manera clara y precisa.

Por otra parte, en estos edificios de uso mixto (o sea, que tienen oficinas y comercio, entre otros) hay que prever expresamente la sectorización de los bienes y servicios comunales que no sean de goce general, y establecer módulos de contribución para los gastos inherentes a cada sector.

Los dueños de los locales comerciales deben solicitar al administrador, que revise el reglamento de propiedad horizontal

Igualmente, se solicitará al administrador, al consejo e incluso, al revisor fiscal, que convoquen a una asamblea extraordinaria para que aprueben la modificación de los coeficientes de copropiedad, la sectorización de bienes y servicios comunes, y la fijación de los módulos de contribución.

De lo contrario, la normatividad vigente prevé que los afectados podrán demandar judicialmente la nulidad total o parcial del reglamento.

Sin bienes comunes

En un segundo caso, varios propietarios de apartamentos que residen en un conjunto residencial consultan si están obligados a pagar cuotas de administración aun cuando el constructor no ha entregado los bienes comunes.

Respuesta. Si los consultantes están ocupando sus apartamentos, se deduce que están utilizando bienes y servicios comunes como la vigilancia, el aseo, los accesos, los servicios públicos y, quizás, algunos bienes comunes que siendo de uso general el constructor les ha permitido utilizar.

De tal manera, que deberán pagar sus cuotas de administración de acuerdo con el presupuesto provisional y el administrador provisional podrá hacer el cobro respectivo de manera directa o acudiendo a la vía judicial.

Además, hay que tener en cuenta que el reglamento forma parte de las escrituras de adquisición de las unidades privadas y, una vez suscritas y recibidas las unidades, los propietarios deberán comenzar a cumplir con sus obligaciones.

NORA PABÓN GÓMEZ
*Abogada, asesora externa
Especial para