Economía

Extralimitación de funciones de los administradores en copropiedades

Extralimitación de funciones de los administradores en copropiedades

Se han presentado diversas inquietudes de residentes en edificios y conjuntos sobre algunas decisiones controversiales de los administradores frente a la pandemia. ¿Qué dictan las normas sobre esto?

Consulta el propietario de un apartamento ubicado en un edificio de Barranquilla. “En mi edificio hay dos casos positivos de covid-19; los propietarios se encuentran aislados en sus unidades privadas. También hay dos celadores positivos de covid-19, aislados en sus residencias. Además, la administradora del edificio, quiere cerrarlo; nadie entra, nadie sale. La pregunta es ¿Puede la administración hacer eso?

Dos residentes de una agrupación de casas ubicada en un municipio de Cundinamarca plantean que el administrador decidió imponer una restricción de pico y cédula para salir de las unidades privadas a las zonas libres exteriores, por cuanto existen sospechas de casos positivos en el condominio.

Respuesta. En ningún momento la administradora y tampoco los demás órganos de administración pueden declarar la cuarentena en el edificio, por lo cual estaría incurriendo en extralimitación de sus funciones y violando los derechos de todos los propietarios, residentes y visitantes. Es muy diferente cuando el aislamiento obligatorio lo decretan las autoridades gubernamentales de acuerdo con las facultades que les otorga la ley. Aun así, se consagran excepciones.

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Tampoco puede la administración restringir el derecho de locomoción de los residentes en las zonas comunes del inmueble, salvo los casos de prohibición de la norma.

Lo que se debe hacer frente a estas situaciones, es acatar los protocolos de bioseguridad y las medidas y orientaciones impartidas por el Ministerio de Salud y Protección Social y las entidades municipales y distritales y con apoyo de las Administradoras de Riesgos Laborales (ARL). Según estas, se deberán establecer protocolos de información ante cualquier sospecha de un evento por covid -19 y de limpieza y recorrido realizado por los enfermos de este virus. Será necesario aumentar la limpieza y desinfección de pisos, ascensores, botones de control, timbres entre otros. 

En casos como el de la consulta, se debe notificar a la autoridad de salud municipal o distrital respectiva. Adicionalmente es obligación de las personas que se encuentran en este estado de salud, mantenerse aisladas en sus viviendas y cumplir con todas las indicaciones sanitarias y es responsabilidad de los demás residentes, tomar todas las medidas para prevenir el contagio y propagación del coronavirus.

Como todas las personas no conocen de las disposiciones al respecto los administradores deben enviar comunicaciones e instruir al personal de vigilancia, aseo y otros servicios prestados en las zonas comunes.

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Sobre este aspecto del manejo de covid-19 en los edificios, traté el tema en el artículo publicado el 2 de mayo. Sin embargo, como la expedición de las normas ha sido tan dinámica, recomiendo adicionalmente consultar la Resolución 0890 de 3 de junio de 2020 del Ministerio de Salud y Protección Social complementaria de la Resolución 666 del 24 de Abril de 2020 del mismo Ministerio, que contiene una regulación sobre los protocolos de bioseguridad y medidas que deben adoptar los administradores de los edificios y conjuntos para mitigar, controlar y realizar el adecuado manejo del coronavirus. También contempla los protocolos para todo el Sector Inmobiliario.

En caso de que la administradora persista en su actitud, los propietarios y residentes, pueden acudir al consejo de administración para que este, encargado de nombrarla y removerla, pueda obligarla a respetar las normas y derechos de los propietarios o de lo contrario se tomen decisiones para que asuma otra persona estas funciones.

Estamos en una etapa en que muchos edificios y administraciones pueden estar afrontando casos de covid-19 pero no es para asustarse tomando medidas extremas y sin respaldo legal alguno, sino para ayudar y comprender a las personas afectadas y tomar todas las precauciones de acuerdo con las disposiciones dictadas por cada edificio, de acuerdo con los reglamentos y las normas nacionales, municipales y distritales respectivas. En estos casos, principalmente las emitidas por las entidades de la salud.

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Recomiendo a administradores, consejos y propietarios revisar con frecuencia la página del Ministerio de Salud y Protección Social (minsalud.gov.co) donde se publican con detalle instrucciones al respecto.

NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada-Asesora EternaVivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, quien responde las consultas de los lectores enviadas al correo [email protected]